داده‌های رسمی مرکز آمار ایران از طرح «گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور» در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که بخش ساختمان با پدیده‌ای دوگانه روبه‌روست؛ از یک‌سو تعداد پروانه‌های صادرشده کاهش یافته و از سوی دیگر، حجم ساخت‌وساز در قالب واحد‌های پیش‌بینی‌شده و متراژ زیربنا رشد کرده است.

در سطح کشور، شهرداری‌ها در مجموع ۱۴۲ هزار و ۵۵۴ پروانه احداث بنا صادر کرده‌اند که نسبت به سال ۱۴۰۲، ۳.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد. این کاهش در تعداد پروانه‌ها می‌تواند نشانه‌ای از احتیاط سرمایه‌گذاران و سازندگان در آغاز پروژه‌های جدید باشد؛ عواملی مانند افزایش هزینه‌های ساخت و رکود مسکن می‌تواند در این افت نقش داشته باشد.

با این حال، برخلاف کاهش تعداد مجوزها، تعداد واحد‌های مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی کشور به بیش از ۵۲۲ هزار واحد رسیده که نسبت به سال قبل ۸.۶ درصد رشد دارد. این تناقض آماری نشان می‌دهد که پروژه‌های صادرشده در سال ۱۴۰۳ عمدتاً در مقیاس‌های بزرگ‌تر و با تراکم بالاتر بوده‌اند.

متوسط تعداد واحد در هر پروانه احداث بنا در کل کشور ۳.۷ واحد برآورد شده است. این شاخص، در مقایسه با سال‌های گذشته، نشانگر تمایل به پروژه‌های گروهی و تجمیع زمین‌ها برای احداث ساختمان‌های چندواحدی است؛ روندی که می‌تواند در بلندمدت به تراکم بیشتر در بافت شهری و کاهش عرضه زمین منجر شود.

رشد همزمان در تعداد پروانه‌ها و زیربنا در تهران

پایتخت کشور سهم قابل‌توجهی از بازار ساخت‌وساز را همچنان در اختیار دارد. در سال ۱۴۰۳، شهرداری تهران ۷۴۵۷ پروانه احداث بنا صادر کرده است که نسبت به سال قبل ۰.۶ درصد افزایش داشته است. هرچند این میزان افزایش جزئی به نظر می‌رسد، اما از توقف روند نزولی سال‌های گذشته حکایت دارد.

در این پروانه‌ها، ۵۷ هزار و ۲۳۱ واحد مسکونی پیش‌بینی شده است؛ رقمی که نسبت به سال ۱۴۰۲، ۷.۱ درصد رشد نشان می‌دهد. به این ترتیب، تهران برخلاف بسیاری از شهر‌های کشور، هم در تعداد پروانه و هم در تعداد واحد‌های برنامه‌ریزی‌شده افزایش را تجربه کرده است.

متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه در تهران ۷.۷ واحد است که تقریباً دو برابر میانگین کشوری (۳.۷ واحد) محسوب می‌شود. این تفاوت، بیانگر ماهیت متمرکز و بلندمرتبه‌سازی در ساخت‌وساز‌های پایتخت است؛ جایی که کمبود زمین و قیمت بالای املاک، سازندگان را به سمت پروژه‌های چندواحدی سوق داده است.

از منظر زیربنا نیز، مجموع مساحت ساختمان‌هایی که برای آنها پروانه صادر شده، ۱۰ میلیون و ۱۰۰ هزار مترمربع بوده است؛ یعنی ۵.۹ درصد افزایش نسبت به سال گذشته. متوسط زیربنای هر پروانه نیز ۱۳۵۴ مترمربع برآورد شده که یکی از بالاترین میانگین‌ها در سال‌های اخیر است. این رشد نشان‌دهنده افزایش ابعاد پروژه‌ها و گرایش به مجتمع‌های مسکونی بزرگ و ترکیبی است.

کاهش مجوزها و افزایش متراژ در کل کشور

در مقیاس ملی، تصویر متفاوتی به چشم می‌خورد. اگرچه صدور پروانه‌های ساختمانی در کل شهر‌های کشور بیش از سه درصد کاهش یافته، اما مساحت کل زیربنا‌ها به حدود ۹۳ میلیون و ۲۶۷ هزار مترمربع رسیده که ۸.۵ درصد رشد را ثبت کرده است. این تفاوت میان تعداد و حجم ساخت‌وسازها، نشان می‌دهد که سازندگان به سمت پروژه‌های بزرگ‌تر حرکت کرده‌اند.

متوسط زیربنای هر پروانه در کشور ۶۵۴ مترمربع اعلام شده است. این رقم، نسبت به سال قبل افزایش یافته و می‌تواند بازتابی از تغییر جهت سازندگان از پروژه‌های کوچک مقیاس محلی به ساختمان‌های چندطبقه یا مجموعه‌های مسکونی بزرگ‌تر باشد.

رشد مساحت زیربنا و تعداد واحد‌های مسکونی، علی‌رغم کاهش صدور مجوزها، می‌تواند ناشی از تلاش انبوه‌سازان برای جبران عقب‌ماندگی در عرضه مسکن باشد. این در حالی است که افزایش هزینه‌های مصالح و رکود گسترده در بازار املاک همچنان موانع جدی بر سر راه توسعه پایدار بخش مسکن به شمار می‌روند.

تمرکز ساخت‌وساز و نابرابری منطقه‌ای

تحلیل داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۳، تمرکز فعالیت‌های ساختمانی همچنان در تهران و چند کلان‌شهر بزرگ باقی مانده است. نسبت متوسط تعداد واحد در هر پروانه در تهران (۷.۷ واحد) به کل کشور (۳.۷ واحد) اختلافی چشمگیر دارد و نشان می‌دهد که سیاست‌های توسعه شهری هنوز نتوانسته‌اند تعادل ساخت‌وساز را در میان شهر‌ها برقرار کنند.

در حالی که شهر‌های کوچک با کاهش تعداد پروانه و رکود ساخت‌وساز روبه‌رو هستند، کلان‌شهرها، به‌ویژه تهران، شاهد رشد نسبی زیربنا و تراکم ساختمانی‌اند. این روند در صورت تداوم، می‌تواند به تعمیق شکاف میان بازار مسکن در مناطق مختلف کشور بینجامد.

از منظر اقتصادی، رشد زیربنا‌ها بدون افزایش معنادار در تعداد پروانه‌ها می‌تواند بیانگر تمرکز سرمایه در پروژه‌های بزرگ‌مقیاس باشد.

رونق محتاطانه در دل رکود

گزارش مرکز آمار ایران از سال ۱۴۰۳ تصویری دووجهی از بازار ساخت‌وساز ارائه می‌دهد؛ از یک‌سو کاهش تعداد پروانه‌ها حاکی از رکود نسبی در آغاز پروژه‌های جدید است، اما از سوی دیگر رشد قابل‌توجه در زیربنا و تعداد واحد‌ها نشانه‌ای از رونق محتاطانه در دل رکود محسوب می‌شود.

تهران در این میان جایگاه خاصی دارد؛ رشد هم‌زمان در تعداد پروانه‌ها، زیربنا و واحد‌های مسکونی نشان می‌دهد که پایتخت همچنان موتور اصلی فعالیت‌های ساختمانی کشور است. در مقابل، شهر‌های کوچک و متوسط نیازمند سیاست‌های حمایتی و تشویقی برای احیای بازار ساخت‌وساز هستند.

به نظر می‌رسد آینده بخش ساختمان در ایران وابسته به توان دولت در ایجاد ثبات اقتصادی، حذف مالیات‌های مسکن، کنترل هزینه‌های ساخت، تسهیل مالی برای سازندگان و بازنگری در سیاست‌های زمین و مسکن خواهد بود؛ عواملی که می‌توانند مسیر رشد پایدار را برای این بخش کلیدی اقتصاد هموار کنند.